Dünya çapında yeni gayrimenkul geliştirme, ister talepleri ticari, sınai, konut veya altyapı Türk pazarına yeni bir dizi uluslararası oyuncuların getirmiştir.
İdeal Hukuk & Danışmanlık, müvekkillerine satış-satın alma süreçleri, Apartman Daireleri Kanunundan doğan ihtilaflar, ön incelemeler, tapu iptali, bölme davası, actio negatoria, dava tespiti, iptal ve tescil davaları, tapu sicilinde mevcut hataların düzeltilmesine ilişkin davalar, tahliye davaları, gayrimenkul satış taahhüt sözleşmelerinin denetlenmesi ve düzenlenmesi, alım satım sözleşmelerinin denetlenmesi ve düzenlenmesi, ipotek ve rehin tesisi işlemlerinin yapılması ve karşılığında inşaat hakkının denetlenmesi düz sözleşmeler için müvekkillerine hizmet vermektedir.
Gayrimenkul avukatı ihtilaf durumunda dava açma, dava sürecinin işlemesi ve satışın gerçekleşmesi için çalışıyor. Tapu devrinde haksızlık durumunda devreye giren avukatlar tapu iptal, tescil gibi davalara bakabiliyor. Alım satım işlerinde bürokratik destek veren gayrimenkul avukatları, ipotek konulması, kaldırılması, paraya çevrilmesi işlemlerini takip edebiliyor. Kiracının tahliyesi, icrası, kira sözleşmesinin iptali, tesisi ve işleme alınması için çalışan avukatlar, yabancılara mülk edinme konusunda da yardımcı olabiliyor. Haksız satış, miras bölünmesi, vasiyet işlemleri için çalışan meslek grubu, satış vaadi sözleşmesi için de görev alabiliyor. Avukatların desteği ile gayrimenkul konusundaki sorunlar en doğru adımlarla, belirlenen süre içinde, hukuk çerçevesinde halledilebiliyor. Konusunda uzman avukatlar, belirli bir ücret karşılığı işlem yapabildiği gibi dava kazancından pay alarak da çalışabiliyor. Hizmet bedeli avukat ile danışan arasındaki anlaşma ile belirleniyor.Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi çerçevesinde korunan mülkiyet hakkı ve konut dokunulmazlığının yanı sıra Türkiye Cumhuriyeti Medeni Kanunu uyarınca işlem yapan avukatlar, gayrimenkul hukuku ile ilintili her türlü sorunda danışanların yardımına koşuyor. Avukata danışılmadan yapılan yüklü alım ve satım işlemlerinde problemle karşılaşıldığı durumda, adalet arayışı çok daha yüksek meblağlara ve zaman kaybına neden olabiliyor. Bu nedenle alım satım işlemleri sırasında danışmanlık alınması önemle tavsiye ediliyor.
Kamulaştırma, kamu yararı gözetilerek herhangi bir kişiye ait taşınmazın mülkiyetinin tek taraflı bir idari işlemle kamuya geçirilmesidir. İdare, kamu yararı kararı aldıktan sonra herhangi bir kişiye ait taşınmazı kamulaştırabilir. Kamulaştırma işleminin tamamlanması için idarenin adli yargıda gayrimenkulün sahibi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açması gerekir. İdarenin açtığı bu davada avukat davalı tarafta mülk sahibinin haklarını savunur. İdarenin kamu yararı kararı yerinde değilse, bu işleme karşı idari yargıda dava açılabilir. Tapu iptal ve tescil davası, idari yargıda açılan kamulaştırma kararının iptali davasının sonucundan etkilenecektir. Kamulaştırma kararı iptal edildiğinde, tapu iptal ve tescil davası davalı olan mülk sahibi lehine sonuçlanır. Avukat, birbiriyle bağlantılı bu süreçleri takip ederek davanın taşınmaz sahibinin lehine bitmesini sağlamaya çalışır.
Kadastro, bir bölgede bulunan arazilerin kayıt altına alınması, arazi özelliklerinin haritada ve kayıtlarda belirlenmesi ve nihayet arazide mülkiyet hakkı bulunanların tapu kaydına tescilini sağlayan devlet tarafından yapılan bir işlemdir. Arazilerde kadastro (tapulama) yapılırken arazinin boyutları, sınırları veya hak sahibinin kim olduğu konularında yanlış tespitler yapılabilmektedir. Gayrimenkul avukatı, tapu kayıtlarını ve kadastro tespit tutanaklarını inceleyerek arazi sahibinin herhangi bir hak kaybı varsa tapu iptal ve tescil davası açar. Kadastro işlemine itiraz süresi kaçmış ise bazı hak düşürücü süreler vardır. Örneğin, kadastrodan önceki döneme ait hak sahipliği iddiası için kadastronun yapılmasından itibaren 10 yıllık bir hak düşürücü süre vardır. Başkası adına tescil edilen veya sınırları yanlış çizilen taşınmaz için tapu iptal ve tescil davası açılmadan önce zamanaşımı olgusu öncelikle değerlendirilmelidir.
Taşınmaz sahibinin ölümüyle birlikte miras hukukundan kaynaklanan birtakım anlaşmazlıklar çıkabilir. Örneğin, mirasçılardan biri kendi saklı payına tecavüz edildiğini veya muvazaalı bir satış işlemi olduğunu iddia edebilir. Mirasta mal paylaşımı davası, bir yönüyle bir tapu iptal ve tescil davasına dönüşebilir.Miras hukukunun kendine özgü normları göz önüne alarak hak sahibi için tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır. Miras hukukundan kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları taraf sayısının çok olması nedeniyle oldukça uzun sürdüğünden gayrimenkul avukatı yoluyla dava açmak dava sürecinin uzamasını önler.
Gayrimenkul Hukuku alanında avukatlar; tapu işlemleri, gayrimenkullerin kiralama sözleşmelerinin düzenlenmesi, alım-satım sözleşmelerinin hazırlanması, eser sözleşmesi, ayni, şahsi hak tesisi sözleşmeleri, imar projelerinin çevre mevzuatına uygunluğunun denetlenmesi, gayrimenkul finansman incelemesi, yabancıların mülk edinmesi, ipotek sözleşmelerinin denetlenmesi ve düzenlenmesi süreçlerinde hukuki destek vermektedir. Ayrıca;
Tapu iptali ve tescil davaları,
Tasarrufun iptali davaları,
Sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklar nedeniyle açılan alacak davaları,
Kira bedeli tespit davaları,
Kira arttırma davaları,
Tahliye davaları,
Müdahalenin men’i davaları,
Zilyetliğin korunmasına ilişkin davalar,
Ecrimsil davaları,
İpotek ve rehin davaları,
Geçit hakkı davaları,
Kar irtifakı davaları,
Ortaklığın giderilmesi ve yolsuz tescilin düzeltilmesi gibi davalar da Gayrimenkul Hukuk alanındadır.
Tapu tescili ve iptali davaları kanuna aykırı, usulsüzlük veya yolsuzluk sebebiyle düzenlendiği iddia edilen tapu kaydı için açılır. Bu davaların amacı bu hukuka aykırı düzenlenen tapu kayıtlarının hukuka uygun hale getirilmesidir.
Kamu yararı için gerekli olan durumlarda özel mülkiyetler ederi kadar miktar ödendikten sonra kamulaştırılabilirler. Buna bağlı olarak kamulaştırılan özel mülkiyetin sahibi konu ile ilgili dava açma hakkına sahiptir. Bu tür davalar taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Kamulaştırma Kanunu madde 14’e göre,
herhangi bir taşınmazı haksız olarak işgal edilen kişilere açılabilir. Bu tür davaların kira davaları ya da tahliye davaları ile karıştırılmaması gerekir. istihkak davasının geniş bir uygulama alanı bulunur. zilyetsizliği haksız olarak elinden alınan kişiler ya da bu kişilerin varisleri, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesine dava açabilirler. Hak davaları türünde olan dava türlerindendir bu nedenle zaman aşımı olmaz.
Taşınmaza ait kira davaları kira bedelinin belirlenmesi ve söz konusu taşınmazdan tahliye konulu olabilir. Kira bedelinin belirlenmesi davaları sözleşmede yazan kira bedel artışının uygulanmaması veya kiracı aleyhine yapılan bir artıştan meydana gelebilir.
Tapu iptali ve tescil davası kanuna aykırı olarak ya da yolsuz şekilde düzenlenmiş olan tapu kaydının düzeltilmesi istenerek açılmaktadır. Bu dava tapuda malik olarak görünen kişiye karşı açılmaktadır. Eğer malik olarak görünen kimse ölmüş ise davanın mirasçılara yöneltilmesi de mümkündür. Tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin davalardan olduğu için kesin yetki kuralı gereği söz konusu taşınmazın bulunduğu yerde açılmak zorundadır.Tapu iptal ve tescil davası birçok nedenden ötürü açılabilmektedir. Tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı iki türdür. İlk olarak olağan zamanaşımına göre haksız yere tapu siciline sahip olan kişi 10 yıl boyunca taşınmazı davasız ve aralıksız iyi niyetle kullanırsa 10 yılın geçmesiyle mülkiyeti kazanır. Eğer söz konusu taşınmaz tapuya kayıtlı değil ise bu süre 20 yıldır ve iyi niyet aranmaz. Gayrimenkul avukatı tapu iptal ve tescil davalarının açılmasına sebep olan nedenin somutlaştırılmasında yardım alınabilecek kişilerdir. Birçok nedene dayalı olarak açılabilen böyle bir dava da dava açma nedeninin doğru şekilde tayin edilmesi gerekmektedir. Bu hukuk dalı karışık bir yapıya sahip olduğu ve birçok kanun ile düzenlendiği için alanında uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almak önem taşımaktadır. Tapu iptal ve tescil davası ile ilgili detaylı bilgiye bu konudaki makalemizden ulaşabilirsiniz.
En sık görülen gayrimenkul davaları arasında yer alır. Kira davalarını mal sahibi ya da kiracı açabilir. Farklı alt dava türleri bulunur.
Kira bedeli belirlenmesi: taşınmaz ya da kiracı açabilir. Kira bedelinin belirlenememesi gibi durumlarda açılabilir. Kira sözleşmesinde taraflar arasında kira bedeli ve artış oranı belirlenir. Sözleşmede yazan artış uygulanmadığı ve kiracının aleyhine bir kira artışı söz konusu olduğunda kiracı davayı Sulh Hukuk Mahkemesinde açabilir.
WhatsApp
